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在迪拜如何租房,了解租房全流程,避免纠纷

发表时间:2021-09-15 15:56:31 作者:博牛用户 更多文章

本帖最后由 博牛迪拜 于 2021-9-10 18:54 编辑

迪拜是中东小香港,是地区内的物流、旅游、金融中心,来往经商留学工作的总是络绎不绝,城市各方面的发展都会相对更先进和完善。来到迪拜工作和学习的人,总是要考虑住房的问题,而大部分都得是自己解决。迪拜的租房流程和制度是比较规范的,但是初来驾到,也难免有各种疑问,如果不了解,同样会造成各种困扰。总体来讲,迪拜的租金是比较高的,每个人根据自己的预算都会有不同的选择,酒店、民宿、整租、合租或者是租床位。

小编这里为大家详细讲解在迪拜较常见的租房情况,也就是整租一套房子的完整流程及注意事项,希望能帮助到有需要的人。

第一步 迪拜租房的基本条件
在迪拜租房首先得获取长期签证及Emirates ID,没有Emirates ID,理论上不可以租房,不可以注册租房合同。
当然,也有朋友说可能经过房东的允许和协商,签署租房合同后,用房东的水电账户等就可以入住目标房源。这种情况是存在的,但是不受法律保护。对于房东和租客来说,都有可能引发各种潜在风险及纠纷,理论上土地局和旅游局也都是不允许的。

在获得Emirates ID的前提下,需要有个人银行账户以及支票本。大部分刚到迪拜的人可能都不知道支票长什么样,拿来干嘛。但是迪拜这么一个地区内的先进城市,支付方式就是这么原始,大部分情况租房都是以支票方式支付及结算。

支票怎么开,如下图所示
第二步 找房
要在迪拜租房,就得知道哪里可以搜索房源,迪拜主流的房产搜索网站分别是:
PropertyFinder/Bayut/ Dubizzle,如下图所示


https:

通过以上平台,你就可以大致了解各个区域租金的水平。同时通过网站联系中介实地看房。如果你能通过自己的方式直接找到房东租房也是可以的,这样会免去中介的费用。通过中介找房,自然会有不同程度的服务费用。

如何选房,首先由你的预算决定,户型、景观及维护情况好的房子价格就要高一点。迪拜的长租房源,大部分都是不带家具的,但是会配备厨房基本电器及洗衣机,同时绝大部分的房子都会带有免费车位。


第三步 确认房源真实性
当选好房之后,最重要的就是确认房源的真实性。如何确认?就是让房东或者中介提供房产证 (Title Deed)及房东护照扫描件。
通过房产证上的编码可以在迪拜土地局的官方网站上或APP上验证房产证的真实性。
BUT系统并不够完善,部分真实的Title Deed在系统上不一定能查到。那就得要去土地局或者EJARI的系统上查询。

第四步 谈价/订房
选到合适的房源并验证房源真实性后就是谈价并支付定金了。

前面说到迪拜的房租通常是支票支付,比较多的情况是 1-4张支票,也就是年付/半年付/季度付。由于疫情影响,部分业主为了保住房租总价,也会接受 6-12张支票不等,即租金月付。

商定好支票数后,租客在开支票时根据年租金总价均摊到每张支票上,同时注明每张支票的兑换日期,举例说明,假如 合同起始时间是 2020年1月1日,租金100,000迪/4张支票,押金5,000迪拉姆。


则租客需要准备以下几张支票
1,订金支票 5,000迪,兑换日期 订房当天日期 (签合同后可转成押金)
2,第一季度支票 25,000迪,兑换日期 1/1/2020
3,第二季度支票 25,000迪,兑换日期 1/4/2020
4,第三季度支票 25,000迪,兑换日期 1/7/2020
5,第四季度支票 25,000迪,兑换日期 1/10/2020
6,中介费支票/现金 5,250迪(含税),兑换日期 1/1/2020

通常在订房时先支付订金订房,其他支票在签署租房合同时准备好,同时将个人的护照、签证、EID的扫描件发给业主或者中介准备租房合同。(注:支付订金时需要谨慎,如果后期计划有变想租另外一套房,或者改变租房计划,通常订金是不予退还的。)支付定金时最好也是以支票的形式开给房东本人,同时要求对方提供收据。如果是通过中介租房,为确保定金安全以及流程合规,则要求中介提供相关资质,主要是中介公司的营业执照以及中介个人的从业资格证(Broker Card)
第五步 租赁合同签署
迪拜的租房合同有土地局输出的统一模板,且条款不可更改。通常情况,业主和租客双方会根据情况在标准合同后面补充附加条款以明确双方的责任。
很多的租赁纠纷常常是因为没有仔细研读合同条款导致的。在签署合同时,首先第一页的信息需要全部填好,也是注册合同(EJARI)所需要的。
附加条款里主要需要关注的点包括以下几点:

1、房屋用途

按照迪拜的法律,民居是不能做商用的,如果遭到投诉,房东有理由将租客逐出同时不予退还租金。即便是合租或者是分租(二房东)也需要经过房东的书面同意。

2、房屋维修

迪拜稍旧一点的房子难免会遇到要维修的地方,那么维修的责任怎么界定,经常会引发很多的租赁纠纷。如何避免?小编的建议是入住之前对房屋进行全方位的检查,同样业主也应该在放租之前对房子进行全面检修,房子的维护情况好,也更容易找到租客。那么检查检修后,在入住的过程中仍存在房屋需要修理的问题如何处理。理论上来说,租客入住就表示对房子的各方面条件已经没有异议,再出现问题就应按照合同履行责任。

通常情况消耗类小问题由租客负责,比如灯泡、水龙头、纱窗等等,大问题由业主负责,比如空调、电器、地砖、水电路等。同时合同里会以维修金额划分,一般情况租公寓会规定维修金额500迪以下由租客承担,500迪以上由业主承担,租别墅则会以1000迪划分。当然业主和租客也可以自行按实际情况处理。

3、支票跳票
迪拜租房大部分都是支票支付,那么在兑换支票时,租客一定要确保账户里有足够的金额,否则兑换支票时就会跳票。同样,支票的描述不对,或者签名不对时也会发生跳票的情况,也就是业主从支票里取不出来钱。理论上讲,空头支票或者跳票是违法行为,租客应尽量避免,或者提前和业主沟通,确保业主能按时收到租金,避免业主依据条款要求罚金。

4、续租/退租
续租或者退租,业主都会要求有足够的时间提前知会,以安排续租或者重新放租。通常会要求提前60天通知,也可以根据情况商议。续租只需要根据行情重新谈价,由于目前的租房市场下行,更多的是租客问业主要更多的折扣。如果租房市场上行,业主也是不能随意涨价的,大家可以通过土地局的官方测算(Dubai REST)来了解业主可以调整租金的上限。
最后合同签署当天,租客应该要支付所有的租金支票。

第六步 注册EJARI,开通水电/空调/网络

EJARI在阿拉伯语中意为“我的租约”,是土地局租赁合同注册系统。阿联酋2007年第26号法律规定,迪拜所有的房屋租赁合同都需要通过EJARI系统进行注册,这是租户开通水电、空调和网络的前提。EJARI旨在保护房东和租客双方的合法权益。一旦出现租赁纠纷,它是最具有法律约束力的文件。

如何注册EJARI
合同签署完成后,租户需要本人携带材料去往市政中心办理,并且现场采集指纹。

材料包括
1、房东的护照、Title Deed复印件
2、租户的护照、签证复印件及EID原件
3、租赁合同原件
注册完EJARI之后,2-4个小时左右租户会收到DEWA的短信和邮件,然后租客可以根据邮件的链接注册水电账户。同样,若需要开通空调和网络,都需要携带EJARI及相关证件前往注册和开通账户。
第七步 收房/入住
理论上,业主有权利保留钥匙至合同开始前一天。当然大部分业主会同意提前给钥匙,租户拿到钥匙后,最好确认所住小区是否要申请Move in NOC,也就是业主或租户给物业公司申请入住许可。同时检查房屋是否都已经修缮,是否做好清洁。如果有任何问题,在移交钥匙时,当场提出并要求业主解决。

第八步 退租
退租分为提前退租或到期退租两种情况,无论哪种情况,首先要提前通知房东,让房东有时间准备放租并准备收房。如果提前退租,要看合同条款中是否有针对提前退租的罚款,或者也可以和业主协商转租。当然按照标准合同条款,业主有权利罚款并拒绝转租,如果能协商最好,不能协商的情况下,租客也是有义务按合同履行条款。

同时退租的房子情况要和收房时保持一致,也就是房子要做好维修和清洁,如果租客在匆忙退租无暇修整房子的情况下,业主有权利按照收房的情况克扣押金。如果是到期退租,租客通常不涉及罚款问题,只需要将房子整理好移交业主即可。在租客退租时,业主应根据情况退还押金。同时租客应该取消EJARI,结清所有账单,包括DEWA,空调,网络等其他问题。

Q:租房过程中,业主要求看房,租客是否应该配合?

A:租客在租房过程中义务配合房东安排的必要的看房,但是租客有权利根据自己实际情况来安排看房时间。

Q: 租房过程中产生的账单,由哪一方支付?

A:按照迪拜现行的惯例,业主承担房子的物业费,租客承担其他的账单费用,包括DEWA,网络或者空调等(部分社区的空调费包含在物业费中,租客不需要另付空调费)

Q:租房过程中,业主把房子卖了,租户是否应该搬出?

A:按照迪拜的法律规定,业主如果要自住,需要至少提前一年通知租客。也就是当前业主即便卖房,新业主也要在过户一年之后才能入住。

Q:中介在租房过程中应承担什么责任和义务?

A:中介在租房过程中,负责协调业主和租客之间的谈价、准备合同以及安排租客入住。租客入住后,理论上中介的责任和义务已经结束,后续的问题由租客和业主直接接洽。但是部分业主不在迪拜,也会委托给中介或者朋友代为管理,租客仍可以按照情况联系中介。

RDC (Rental Disputes Center) 租赁纠纷中心

如果在过程中仍然存在不可避免的纠纷,那么无论是业主还是租客都可以向RDC申诉。登陆迪拜土地局的官方站 https://dubailand.gov.ae/en#/,即可注册你在案子并启动申诉程序
但是一旦启动RDC申诉程序,要想解决问题,通常也是耗时耗力,建议大家在能协商的情况下尽快协商解决。

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